Відповідно до Закону України № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 01.07.2018 року закріплено механізм суборенди для обміну правами користування оренди.
Даний Закон спрямований на консолідацію земель та ліквідацію проблеми черезсмужжя («шахматки») у масивах земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства.
Стаття 8-2 Закону України «Про оренду землі» передбачає механізм примусового обміну правами на ділянки у земельному масиві за ініціативою особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення (не менш як 75% усіх земель масиву) («Істотний землекористувач»).
Істотний землекористувач має право орендувати чи отримати в суборенду інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві, за умови передачі їх власнику чи орендарю у користування іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок землекористувача.
У зв’язку з надходженням звернень стосовно порядку обміну земельними ділянками напрацьовано алгоритм обміну правами користування земельними ділянками в масиві земель сільськогосподарського призначення.
Алгоритм обміну правами користування земельними ділянками в масиві земель сільськогосподарського призначення:
Істотний землекористувач письмово звертається до власника (орендаря) земельної ділянки з пропозицією, у якій зазначає, зокрема, земельні ділянки, правами користування щодо яких пропонується обмін, та розмір майнової шкоди, заподіяної внаслідок такого обміну.
До звернення додається:
– підписаний з однієї сторони проєкт договору оренди (суборенди);
– підписаний з однієї сторони проєкт договору оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін;
– засвідчену копію договору оренди земельної ділянки (якщо істотний землекористувач виступає орендарем земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін).
2. Власник або орендар протягом одного місяця з дня одержання пропозиції зобов’язаний розглянути звернення і підписати договір оренди (суборенди) або надати письмову мотивовану відмову в його укладенні.
У разі негативної чи необґрунтованої відповіді, відсутності відповіді ініціатор може звернутися до суду. Законом чітко визначені випадки, коли укладення договору у судовому порядку не допускається відповідно до ст. 8-2 Закону України «Про оренду землі»:
– за угіддями земельна ділянка належить до багаторічних насаджень і на ній закладено багаторічні насадження;
– на земельній ділянці розташоване нерухоме майно;
– земельна ділянка належить до земель сільськогосподарського призначення несільськогосподарських угідь (крім польових доріг, розташованих всередині масиву земель сільськогосподарського призначення);
– земельна ділянка поєднана спільними межами із масивом земель сільськогосподарського призначення і її місце розташування не створює черезсмужжя для особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення;
– земельна ділянка розташована в іншому масиві земель сільськогосподарського призначення, ніж та, що передається у користування взамін;
– земельна ділянка не належить до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства або фермерського господарства;
– земельна ділянка має різний склад угідь та рельєф;
– земельна ділянка має нормативну грошову оцінку, що відрізняється від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в користування взамін, більш як на 10 відсотків.
Рішення суду про визнання договору оренди (суборенди) укладеним є підставою для державної реєстрації права оренди (суборенди) земельної ділянки в порядку, визначеному законом.
Одночасно судом визначаються розмір майнової шкоди, завданої укладенням договорів оренди (суборенди), та порядок її відшкодування.
3. Державна реєстрація права оренди (суборенди) земельної ділянки в порядку, визначеному законом.
4. Про проведений обмін орендарі земельних ділянок зобов’язані письмово повідомити орендодавця протягом п’яти днів з дня державної реєстрації права суборенди. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається під розписку.
Примітки:
* Укладення договору суборенди для формування цілісних масивів не потребує згоди орендодавця, тобто власника земельної ділянки.
* Орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди – виплату орендної плати та інших зобов’язань за договором оренди.
* Припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін, про що обов’язково зазначається у таких договорах.
* Строк оренди (суборенди) не повинен перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором, що укладається взамін.
* Розмір орендної плати (плати за суборенду) має відповідати орендній платі (платі за суборенду) за договором, що укладається взамін.
* Істотний землекористувач у зверненні про укладення договору оренди повинен вказати розмір майнової шкоди, який визначається за допомогою проведення грошової оцінки земельних ділянок. Ініціатор обміну правами користування визначає суб’єкта оціночної діяльності та оплачує його послуги. Натомість, у разі незгоди з визначним розміром майнової шкоди на замовлення Істотного землекористувача, власник чи користувач майна, якого змушують до обміну, може замовити проведення нової оцінки за власні кошти.
